La gran mayoría de propietarios se encuentran integrados en comunidades, las cuáles deben ponerse de acuerdo para asuntos tan dispares como pintar la escalera o instalar un ascensor. A la hora de tomar tales decisiones deberá, la Junta, amoldarse a los quórums que se fijan en la ley.
A continuación le ofrecemos un resumen de las distintas mayorías para la adopción de tales acuerdos en las comunidades de propietarios.
Mayorías para la toma de decisiones en el seno comunidades de propietarios.
La adopción de acuerdos en una comunidad de propietarios es, en innumerables ocasiones, motivo de conflicto por el desconocimiento de los requisitos y quórums que vienen determinados en la Ley 49/1960, sobre Propiedad Horizontal (LPH, en adelante). Tal ley es de aplicación tanto a las comunidades de propietarios correctamente constituidas e inscritas, como a aquellas comunidades que no hubiesen otorgado el título constitutivo.
Trataremos de esquematizar qué requisitos se deben cumplir con anterioridad a la adopción del acuerdo, y qué mayorías son requeridas para adoptar, o no, las propuestas sometidas a la Junta de Propietarios.
En primer lugar, la Junta de Propietarios debe reunirse necesariamente una vez al año y, además, cuando lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de propietarios, o un número de propietarios que representen al menos el 25% de las cuotas de participación. Para que la Junta esté válidamente constituida deben concurrir en primera convocatoria la mayoría de propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación; y, en caso de que no concurran en la primera convocatoria, no habrá “quórum” a cumplir en segunda convocatoria.
El mismo “doble criterio” se seguirá para la adopción de acuerdos (núm. de propietarios + % de cuota). Es importante mencionar en este punto que, a la hora de proceder al recuento de votos, si un propietario no se encontrase al corriente de pago, no tendrá derecho de voto y su persona y cuota no se computará a efectos de alcanzar las mayorías exigidas.
Quórums para la adopción de acuerdos:
La instalación de infraestructuras de telecomunicación y de sistemas comunes o privativos de aprovechamientos de energía renovables, así como aquellas instalaciones necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, requerirá acuerdo de 1/3 de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, 1/3 de las cuotas de participación.
Por acuerdo de las 3/5 partes de los propietarios que representen, a su vez, las 3/5 partes de las cuotas de participación, se adoptarán las siguientes decisiones: a) Establecer o suprimir servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general. b) El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble. c) División material de pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio y la disminución de su superficie por segregación de alguna parte. Igualmente deberá procederse para el cerramiento de terrazas.
La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Para los supuestos no recogidos anteriormente, es decir, aquellos donde no se exija una mayoría cualificada, se podrán adoptar en primera convocatoria por mayoría simple de propietarios y cuotas; y en segunda convocatoria, por la mayoría de los asistentes, siempre que estos representen, a su vez, más de la mitad de las cuotas de los presentes.
No requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios las siguientes actuaciones: Los trabajos y las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento mantenimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones, las obras y actuaciones necesarias en materia de accesibilidad universal, la ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo al que se refieren las obras anteriores, los actos de división o aumento de los pisos o locales a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas, así como la instalación de puntos de recarga de vehículos en plaza individual del aparcamiento del edificio.
Para el resto de supuestos, que supongan aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos y que no hemos mencionado anteriormente, continuará vigente la regla de unanimidad.
EJEMPLO:
A) 1/3 de los propietarios más 1/3 de cuotas.- En este supuesto, 1/3 de 8 propietarios son 2,6 por lo que deberían votar mínimo 3 propietarios a favor, representando, como mínimo, el 33,33% de cuotas. Si votan a favor el bajo y los dos primeros, se adopta el acuerdo. Se dan ambos requisitos. Si votan a favor los dos primeros y un segundo, no se adopta el acuerdo porque solo suman el 30% de las cuotas, no alcanzando el mínimo del 33,33%.
B) 3/5 de los propietarios más 3/5 de cuotas.- En este supuesto, deberían votar a favor 4,8 de los propietarios, es decir 5 de ellos; y representar el 60% de las cuotas. Si votan a favor los primeros, los segundos y los terceros, serían 6 propietarios con el 60% de las cuotas. Se adoptaría el acuerdo por ser más de 5 propietarios con más del 60% de las cuotas. Si votan a favor el bajo, el ático y los dos primeros no se adoptaría el acuerdo puesto que aún sumando el 60% de cuotas, no consiguen ser 3/5 de los propietarios.
C/ Mayoría de propietarios y cuotas.- Se trata de una mayoría simple, más síes que noes. En este supuesto deben votar más propietarios a favor que en contra y, además, aquéllos deben representar más del 50% de las cuotas de participación.
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