En el Impuesto de Sociedades existe un régimen especial muy beneficioso para aquellas sociedades que se dediquen principalmente al arrendamiento de viviendas. Deben cumplir una serie de requisitos y optar al mismo mediante comunicación a la Administración Tributaria. La obligación de comunicación es un requisito esencial para la aplicación del régimen.
Este régimen consiste en la aplicación de una bonificación del 85% sobre la cuota íntegra correspondiente a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas. Es decir, si el tipo general del Impuesto de Sociedades es del 25%, el tipo efectivo sobre estas rentas es del 3,75%. El resto de rentas tributarían al tipo general.
El régimen se aplica en el mismo período impositivo que finalice con posterioridad a la comunicación, siendo aplicable en los períodos impositivos posteriores en tanto no se renuncie al mismo.
A continuación, se explican los requisitos a cumplir y algunas consideraciones al respecto.
Concepto de actividad económica y de vivienda:
La actividad económica principal, aunque no exclusiva, debe ser el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español.
Si se realizan otras actividades complementarias, para poder aplicar la bonificación es necesario que las rentas susceptibles de gozar de bonificación sean al menos del 55% del total de las rentas, sin tener en cuenta las posibles transmisiones.
La normativa del impuesto toma como elemento comparativo las rentas del período y las rentas del arrendamiento de viviendas, no los ingresos del ejercicio, siendo la renta la diferencia entre los ingresos y los gastos necesarios para la obtención de estos.
Alternativamente, también es posible aplicar la bonificación si al menos el 55% del activo de la entidad es susceptible de generar rentas que tengan derecho a la bonificación. La valoración de los activos debe hacerse por su valor contable, independientemente del valor de mercado.
Se entiende por arrendamiento de vivienda aquel que se constituye sobre una edificación habitable destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Esto excluye del ámbito de aplicación del régimen especial los arrendamientos temporales, como pueden ser las viviendas vacacionales.
Se asimilan al concepto de viviendas a efectos de aplicar este régimen el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo de dos, así como cualquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocio, siempre que los mismos se arrienden juntamente con la vivienda.
Se exige que el arrendamiento de viviendas se realice en el marco de una actividad económica, es decir, es necesario la existencia de medios materiales y personales que configuran la existencia de una organización empresarial con la finalidad de producir bienes o distribuir servicios. En el caso del arrendamiento de inmuebles se entenderá que existe actividad económica cuando se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, aunque también se acepta la cesión de la gestión de los arrendamientos a terceros no vinculados que dispongan de esa organización de medios personales.
Las viviendas deben haber sido adquiridas, promovidas o construidas por la entidad. No pudiéndose acoger a la bonificación las viviendas que se dispongan a través de cualquier otro título como el usufructo, el arrendamiento, etc.
Número de viviendas:
El número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por el contribuyente en cada período impositivo debe ser en todo momento igual o superior a ocho, sin límite máximo.
Si la entidad dispone del número mínimo de viviendas, pero durante el periodo impositivo se transmiten inmuebles que dejen reducido el número de viviendas arrendadas por debajo de 8, en ese periodo no se podrá aplicar la bonificación, incluso si al cierre se ha recuperado el número mínimo de viviendas.
Aunque en ese periodo impositivo no se pueda aplicar, mientras no se renuncie a la aplicación, sí se podrá seguir aplicando en los periodos impositivos posteriores en los que se vuelva a cumplir este requisito.
No impide aplicar el régimen especial que, durante el periodo impositivo, algún contrato de arrendamiento finalice, siempre que a continuación esa vivienda vuelva a arrendarse o a ofrecerse en arrendamiento.
Aunque se trate de una finca sin división horizontal, cada vivienda que integre el edificio puede considerarse de forma individual para el cómputo del mínimo.
Tiempo de arrendamiento:
Para consolidar la bonificación el tiempo de arrendamiento o el tiempo en que las viviendas estén ofrecidas en arrendamiento debe ser al menos de tres años.
En caso de incumplimiento del requisito del plazo de arrendamiento, se pierde la bonificación que la entidad haya disfrutado sobre las rentas derivadas del arrendamiento de la vivienda durante todos aquellos períodos impositivos de aplicación del régimen.
Si el incumplimiento tiene lugar una vez pasado el plazo de tres años, ello no afecta a la bonificación practicada en períodos anteriores ni en los períodos impositivos posteriores en los que vuelva a estar arrendada la vivienda.
Este incumplimiento puede estar motivado por cualquier causa, bien porque se afecten las viviendas a otra finalidad, e incluso porque se transmitan. En este último caso, la transmisión de viviendas arrendadas antes del plazo de tres años determina regularizar las bonificaciones aplicadas al arrendamiento de esas viviendas.
A efectos de computar el plazo de 3 años, no se cuentan los períodos impositivos en los que no se aplica el régimen fiscal especial por incumplimiento del requisito del porcentaje mínimo del 55% de rentas, aun cuando en estos períodos las viviendas estén arrendadas de forma ininterrumpida.
Contabilización:
La actividad de arrendamiento de viviendas y las actividades complementarias que realice la entidad, deben ser objeto de una contabilización separada, de manera que se disponga del desglose suficiente para conocer la renta imputable a cada vivienda.
No es necesario la contabilización separada de los demás inmuebles que no puedan acogerse a la bonificación.
El incumplimiento de este requisito debe suponer la pérdida de la aplicación de este régimen especial, de manera que sus efectos deben ser similares a los del incumplimiento del plazo de mantenimiento del arrendamiento.
Quedamos a su disposición para una valoración personalizada.
Alicia Onieva. Economista.
VIDAL ASESORES Tax&Legal