Si tiene una vivienda y quiere alquilarla, debe plantearse qué le conviene más, si alquilarla de forma estable como vivienda permanente o como alquiler vacacional. Hablamos de aquel alquiler vacacional en el que no se presten servicios propios de la industria hotelera y que por tanto no se considera una actividad económica.

La gran diferencia en la tributación entre uno y otro es que al rendimiento del alquiler como vivienda permanente se le aplica una reducción del 60% al rendimiento neto, por lo que sólo se integraría en su base imponible del IRPF el 40% de dicho rendimiento. En cambio, en caso del alquiler vacacional, el 100% del rendimiento neto se incluiría en la base imponible de su IRPF. Además, no hay que olvidar que el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas es un impuesto progresivo, y que por tanto a mayor rendimiento integrado mayor tipo de gravamen, lo que afectará al resto de sus rentas.

Así, para ver qué tipo de alquiler le conviene más dada su fiscalidad, deberá tener en cuenta la relación entre volumen de ingresos, y el grado de ocupación.

Veamos un ejemplo numérico:

Es un ejemplo muy sencillo en el que sólo tendremos en cuenta los ingresos.

Por un lado, comparamos un alquiler estable suponiendo que estuviera arrendado durante 12 meses por 1.000 € mensuales; por otro lado, tomaremos como referencia un alquiler vacacional a razón de 500 € semanales, con una ocupación baja de 10 semanas, media de 25 semanas y alta de 40 semanas. En el siguiente cuadro se recoge el rendimiento neto después de impuestos, ordenado de menor a mayor:

OCUPACIÓN BAJA OCUPACIÓN MEDIA ESTABLE OCUPACIÓN ALTA
 

Ingresos brutos

 

5.000 €

 

12.500 €

 

12.000 €

 

20.000 €

 

Tipo medio IRPF

 

24,92%

 

26,68%

 

24,86%

 

28,10%

 

Rendimiento después de impuestos

 

3.750 €

 

9.165 €

 

10.807 €

 

14.380 €

(*) Para el cálculo del tipo medio en IRPF se han tenido en cuenta que el arrendador tiene unos ingresos anuales de 40.000 € adicionales al alquiler.

En este ejemplo y teniendo en cuenta únicamente los ingresos, sólo el alquiler vacacional con una alta ocupación tendría un rendimiento mayor que el alquiler estable, con el efecto negativo de aumentar en casi 4 puntos el tipo medio de IRPF, lo que afectará a la carga fiscal en el resto de sus rentas.

Además, debe tenerse en cuenta que los días que no esté alquilada la vivienda tendrá los siguientes efectos:

Determinados gastos, como tributos, seguros, suministros o la amortización sólo serán deducibles en proporción al tiempo en el que la vivienda haya estado arrendada.

Por los días en que el inmueble haya estado vacío deberá realizarse una imputación inmobiliaria del 1,1% sobre el valor catastral.

Conclusión:

A efectos de decidir qué alquiler le conviene más no olvide realizar un comparativo entre los ingresos estables e ingresos vacacionales según el grado de ocupación que cree que puede tener dicho inmueble, teniendo en cuenta las ventajas fiscales de las que goza el alquiler estable.

Maria José Pintos. Economista.

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