Hoy venimos a comentar el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, que regula entre otros asuntos, medidas extraordinarias dirigidas a arrendamientos de locales. Como advertirá nuestro lector, esta no es una cuestión nueva, sino que con ocasión del Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, el Gobierno ya adoptó una serie de medidas al respecto. Con aquella norma se establecía que el inquilino podía solicitar una rebaja o una moratoria en el pago de la renta. La nueva norma, el RDLey 35/2020, con ocasión de la prórroga del estado de alarma, ha venido a concretar aquellas líneas que ya dispuso su predecesora.

En el Real Decreto-ley 35/2020 se establecen medidas, entre otras, para reducir los gastos fijos de arrendamiento que soportan empresas y autónomos toda vez que, la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma, puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler.

Las medidas fijadas por el gobierno de la nación se establecen para aquellos supuestos en que no exista acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria, que pudieron haber pactado las partes con ocasión de la anterior norma. Por tanto, si en algún momento anterior a la publicación de esta norma las partes (la propiedad y el inquilino) llegaron a un acuerdo, será éste quien rija las condiciones sobre el pago de la renta.

En caso de que hasta el momento no se hubiera llegado a tal acuerdo o no se hubiera solicitado, la persona arrendataria, ya sea física o jurídica, en un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, podrá, antes del 31 de enero de 2021, solicitar las medidas que se dirán a continuación.

¿QUÉ MEDIDAS SE PUEDEN SOLICITAR A UN PROPIETARIO-ARRENDADOR “GRAN TENEDOR” O EMPRESA/ENTIDAD PÚBLICA?

Cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública o un gran tenedor (entendiéndose por gran tenedor la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, sin contar garajes y trasteros, o que la superficie construida sea de más de 1.500 metros cuadrados), se podrá elegir entre una de las siguientes alternativas:

• Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes. En ningún caso podrá superar los cuatro meses.
• Una moratoria o aplazamiento en el pago de la renta que se aplicará durante el estado de alarma y sus prórrogas, hasta un máximo de cuatro meses, igual que el anterior. Se realizará mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años a contar desde que se supere la alarma, o desde que pase el plazo de cuatro meses, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato o de sus prórrogas.

Es muy importante indicar que nos estamos refiriendo a “renta”, y para el caso de que el inquilino pague otros conceptos (mantenimiento, comunidad, impuestos, tasas, …), éstos quedarán excluidos de estas medidas.

Una vez recibida la solicitud del inquilino, el propietario-arrendador deberá comunicar su decisión en el plazo máximo de siete días hábiles.

A partir de la siguiente mensualidad, se aplicará la medida elegida por el arrendador entre las anteriores, y en caso de que el arrendador no conteste expresamente, se atenderá a la medida solicitada por el arrendatario. Por tanto, el propietario-arrendador está obligado a soportar una de estas dos medidas, siempre y cuando su inquilino se lo solicite.  Si el inquilino no ha solicitado ninguna medida ni existe pacto previo, el inquilino seguirá obligado al pago de la renta fijada en el contrato de arrendamiento.

Ejemplo: si se solicita la medida el 4 de enero, el propietario deberá contestar antes del día 14 de enero, y la decisión se aplicará a partir de la renta del mes de febrero. En cambio, entendemos que, si se solicita el 29 de enero, por ejemplo, el propietario podrá responder hasta el día 9 de febrero, pero la modificación se aplicará en la renta de marzo.

¿QUÉ MEDIDAS SE PUEDEN SOLICITAR A UN PROPIETARIO-ARRENDADOR QUE NO ES “GRAN TENEDOR” O EMPRESA/ENTIDAD PÚBLICA?

El artículo 2 establece que la persona física o jurídica arrendataria que cumpla los requisitos del artículo 3, referido a pymes y autónomos, cuyo arrendador no sea ni gran tenedor ni empresa pública, también podrá solicitar en el mismo plazo el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre y cuando no se hubiera acordado medida al respecto con anterioridad.

Requisitos para autónomos arrendatarios.

Los trabajadores autónomos podrán acceder a las medidas anteriormente indicadas si cumple con los siguientes requisitos:

• Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de declaración del segundo estado de alarma por RDLey 926/2020, esto es, el 25 de octubre de 2020.
• Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la declaración del estado de alarma.
• En caso de que su actividad no haya quedado suspendida, deberá acreditarse la reducción en la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Requisitos para PYMES arrendatarias.

Los requisitos, en caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una PYME, son:

• Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de sociedades de capital.
  • Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
  • Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
  • Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
• Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la declaración del estado de alarma o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas.
• En caso de que su actividad no haya quedado suspendida, deberá acreditarse la reducción en la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

CONCLUSIÓN

Si el arrendador del local es un gran tenedor o una empresa o entidad pública, el inquilino podrá solicitarle una reducción de la renta del 50% o una moratorio o aplazamiento en el pago de la renta. En este caso es indiferente si el inquilino es o no pyme o autónomo.

En cambio, si el arrendador NO es un gran tenedor ni es empresa o entidad pública, pero el inquilino es autónomo o PYME, éste podrá solicitar un aplazamiento de la renta.

En ambos casos, si con anterioridad hubiera pacto entre ellos, aquel pacto regirá la relación arrendaticia en cuanto al pago de la renta. Para el resto de los supuestos, deberá estarse al contrato original.

Este Real Decreto-ley 35/2020 también incluyó medidas tributarias en el propietario para rebajar la renta arrendatacia, al artículo publicado al respecto podrá acceder mediante el siguiente enlace, ir a cuestiones fiscales aplicables.

Antonio Magraner. Abogado en VIDAL ASESORES TAX & LEGAL