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6 aspectos fiscales a tener en cuenta en la compra y venta de inmuebles por no residentes

6 aspectos fiscales a tener en cuenta en la compra y venta de inmuebles por no residentes

2020-02-04

Aproximadamente 20 de cada 100 compraventas de inmuebles en las Islas Baleares son realizadas por extranjeros, de los cuales alrededor del 40% son no residentes fiscales en territorio español. A continuación, os resumimos los principales aspectos fiscales a tener en cuenta en las compraventas de inmuebles realizadas por no residentes:

1. La ganancia patrimonial está sujeta al IRNR

Ni IRPF ni IS. Los no residentes tienen su propio impuesto sobre la renta. Concretamente, el Impuesto sobre la Renta de los No Residentes el cual grava la renta obtenida en territorio español por las personas físicas y entidades no residentes. En particular, somete a tributación las ganancias patrimoniales obtenidas en territorio español cuando procedan, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados en dicho territorio o de derechos relativos a éstos.

A mayor abundamiento, la totalidad de los Convenios para evitar la doble imposición suscritos por España permiten a España gravar las rentas derivadas directamente por la transmisión de inmuebles (y la mayoría de casos también de forma indirecta a través de sociedades con sustrato inmobiliario). Así que sí o sí las posibles ganancias derivadas de un inmueble situado en España quedarán sujetas en nuestro país.

2. Se aplica un tipo fijo del 19%

A diferencia de lo que ocurre en el IRPF, las ganancias patrimoniales no están sujetas a una escala progresiva del 19 al 23% (o incluso más si se llegan a aprobar los presupuestos) sino a un tipo fijo del 19%. Este tipo de gravamen es el mismo tanto para residentes en la UE y Espacio Económico Europeo como para aquellos que residen en países extracomunitarios.

3. No hay posibilidad de compensar las pérdidas

Al no existir periodo impositivo, los no residentes no podrán compensar una ganancia obtenida con la venta de un inmueble con las pérdidas generadas por la transmisión de otro inmueble o cualquier otro activo. Y ello, aun cuando se transmitan en el mismo ejercicio o ¡incluso el mismo día”.

4. Si el vendedor es no residente, el comprador debe practicar retención

Así es, cuando un no residente sin establecimiento permanente transmita un inmueble situado en territorio español, el comprador estará obligado a retener el 3% sobre el precio de venta en concepto de pago a cuenta del IRNR del no residente. Dicha cantidad deberá ser ingresada en hacienda en el plazo de 1 mes mediante el modelo 211.

Si el no residente ha obtenido pérdida o la cuota del impuesto es inferior a ese 3%, tendrá que solicitar la devolución del exceso. Este proceso suele demorarse más de 6 meses.

¿Y si no se practica o ingresa la retención?

Si la retención no se hubiese ingresado, el inmueble quedará afecto al pago del importe que resulte menor entre dicha retención y el impuesto correspondiente. A tal fin, el registrador de la propiedad lo hará constar por nota al margen de la inscripción respectiva, señalando la cantidad de que responda la finca. Esta nota se cancelará, en su caso, por caducidad o mediante la presentación de la carta de pago o certificación administrativa que acredite la no sujeción o la prescripción de la deuda.

5. El plazo para presentar el impuesto es de 4 meses

El IRNR se autoliquida mediante el Modelo 210 en el plazo de tres meses una vez transcurrido el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión (fecha de devengo) del bien inmueble. O, lo que es lo mismo, 4 meses desde el día que se transmite el inmueble.

6. El sujeto pasivo de la “Plusvalía Municipal” es el comprador

De acuerdo con el artículo 106 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, es sujeto pasivo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como Plusvalía Municipal, el que adquiera el terreno cuando el transmitente sea una persona física no residente en España. Eso sí, será sujeto pasivo a título de sustituto del contribuyente, por lo que el comprador podrá exigir del contribuyente el importe del impuesto satisfecho conforme al artículo 36 de la Ley General Tributaria. ¡Ah! No te olvides, el plazo es de 30 días hábiles.


Antonio Ibarra. Abogado.

VIDAL ASESORES Tax&Legal

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