El pasado viernes uno de marzo el Consejo de Ministros aprobó un nuevo Real Decreto-ley que modifica la regulación de los alquileres, en especial la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en la misma dirección que la última modificación que tuvo lugar en diciembre del año pasado, y que no encontró el respaldo parlamentario necesario para su aprobación definitiva.

Esta nueva norma entró en vigor ayer miércoles 6 de marzo y quedará también supeditada a la aprobación definitiva, en este caso por la Comisión Permanente del Congreso.

Así, se configura de nuevo el plazo mínimo de los contratos de arrendamientos a cinco años, si el arrendador es persona física, o siete años si aquél es una persona jurídica. Cuando se termina ese plazo, si no se ha avisado el preaviso legal, se prorrogará obligatoriamente por un plazo de 3 años (antes un año).

En relación a lo anterior, otra importante novedad, es el aumento en el plazo de preaviso de la intención de no renovar el contrato de alquiler a un inquilino. Hasta ahora, el casero podía comunicar, con un mínimo de treinta días, su voluntad de no renovar el contrato. Ahora este plazo se ha aumentado pasando a cuatro meses de antelación sobre la fecha de vencimiento. Por su parte, el inquilino que desee abandonar la vivienda, también deberá comunicar su intención al propietario con dos meses de antelación (antes era un solo mes de preaviso).

La actualización de la renta, por su parte, quedará sujeta a la modificación que experimente el Índice de Precios al Consumo (IPC), fijándose como límite que no podrá exceder la actualización.

Continuando con las modificaciones, se limita el importe máximo de la fianza opcional sobre el arrendamiento. Así, además de la fianza obligatoria de una mensualidad, sólo podrán solicitarse dos mensualidades más como garantía opcional. Quedando por tanto establecida la fianza a un máximo de tres mensualidades.

Para el supuesto de que el propietario persona jurídica hubiera puesto en alquiler su vivienda a través de una inmobiliaria, el coste de tal gestión deberá ser asumido íntegramente por éste sin que pueda repercutirse el mismo al inquilino.  Sin embargo, si el arrendador es una persona física, sí podrá repercutir ese coste de gestión inmobiliaria a su inquilino.

Otra modificación que tiene una especial importancia es que los contratos de arrendamiento deberán respetarse por los compradores, en caso de que fueran adquiridas las viviendas por un tercero. Por tanto, estén o no inscritos los arrendamientos en el Registro de la Propiedad, deberán respectarse por los compradores.

Una modificación que afecta a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se refiere a los pisos turísticos. Hasta ahora se requería unanimidad para modificar el título y permitir o denegar que una vivienda en propiedad horizontal pudiera ser destinada a vivienda vacacional. La modificación establece que con el voto negativo de 3/5 de los propietarios ya se impide el uso como vivienda vacacional de alguna de las viviendas en régimen de propiedad horizontal.

Otra modificación, pero que en este caso afecta a la Ley de Enjuiciamiento Civil, reguladora de los procedimientos de desahucio, es que se impone la fijación de una fecha concreta para la práctica del desahucio.

Una modificación que no ha encontrado su traslado al nuevo real decreto ley es el control de los precios de los alquileres. Sin embargo, el Gobierno ha decidido la elaboración de un índice de precios, que deberá elaborar el Ministerio de Fomento en los próximos ocho meses; y que las distintas Comunidades Autónomas podrán acoger o desarrollar.

Finalmente, dos modificaciones se refieren al régimen fiscal o tributario. La primera de ellas establece una bonificación  de hasta el 95%  del impuesto del IBI, siempre y cuando los ayuntamientos así lo prevean, para propietarios de viviendas de protección oficial (VPO).  Finalmente se pueden establecer gravámenes a aquellos propietarios que tengan pisos vacios. Si bien, tal posibilidad también queda a la espera de regulación municipal.

Todas estas modificaciones comentadas no tendrán carácter retroactivo y, por tanto, no se aplicarán a los contratos firmados con anterioridad a la fecha de publicación en el BOE del presente Real Decreto (5 de marzo de 2019).

Antonio Magraner. Abogado