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Arrendamiento vacacional. La falacia de la modificación de la Ley Turística (I)

Arrendamiento vacacional. La falacia de la modificación de la Ley Turística (I)

El verdadero objetivo: impedir que nuevos comensales cojan una parte del pastel del arrendamiento vacacional

2017-10-25

Se nos ha vendido la modificación de la Ley Turística, y así lo refleja su exposición de motivos, como la apertura del “arrendamiento vacacional” a todo tipo de viviendas, a la par que la regulación de un techo real de plazas turísticas. Sin embargo, en ejecución de este último objetivo se articuló un sistema de zonificación de usos turísticos cuyo efecto práctico será, en mi opinión, dejar vacío de contenido el primero de los objetivos.

 

La regulación del techo de plazas y la zonificación apuntan al verdadero objetivo único de esta ley: impedir que nuevos comensales cojan una parte del pastel del arrendamiento vacacional.

 

La semilla de esta modificación es un mandato del Parlament Balear al Govern para que antes de verano de 2016 eliminara la discriminación según tipología de vivienda, que dejaba fuera de la fiesta turística a los propietarios en edificios plurifamiliares o adosados. Regular en lugar de prohibir, se clamaba entonces. El tardío resultado ha sido una cirugía “estilo Frankenstein” a la Ley Turística Balear que ha dejado a los ciudadanos de Balears con el siguiente panorama:

  • Los que habían presentado una declaración responsable antes del 1 de agosto, podrán comercializar su vivienda sin que les pueda afectar la futura zonificación, ni tener que pagar por las plazas turísticas ya autorizadas.
  • El resto, a esperar a que el arrendamiento vacacional se regule de verdad, pues 18 meses no han resultado suficientes.

En efecto, la Disposición Transitoria Quinta de la Ley 6/2017 concedió un plazo hasta el 31 de julio de 2018 para que los Consells Insulars y Ayuntamientos aprueben una zonificación provisional del uso turístico en viviendas. Es decir, pinten del color de la fortuna aquellas áreas agraciadas con una invitación para coger una porción del pastel.

 

¿Y qué ocurrirá si llegado el 31 de julio las distintas administraciones involucradas no se han puesto de acuerdo en algo tan polémico como decir “aquí sí, pero enfrente no”?

 

La Disposición Transitoria lo prevé claramente: volvemos a la casilla de salida, al arrendamiento vacacional sólo en viviendas unifamiliares aisladas, entre medianeras o pareadas. Pero, ¡cuidado!, que en este nuevo tablero hemos eliminado de la partida todo el suelo rústico protegido (nuevo artículo 50.18). Y además, cargamos a los jugadores con unos lastres que en muchos casos harán económicamente inviable la actividad. Todavía no se ha aprobado el precio de las plazas turísticas que tendrán que adquirir quienes arrendar su vivienda a turistas, pero seguramente superarán los 1.000€ por plaza. Plazas que tendrán que haber sido previamente dadas de baja de otra vivienda vacacional. Además, se va a duplicar la cuota del impuesto turístico. También se han incrementado sobremanera las obligaciones formales (destaca el deber de comunicar a la Dirección General de Policía la identidad de todos los ocupantes en el plazo de 24h desde su entrada en la vivienda), por lo que muchos propietarios delegarán la gestión de los arrendamientos en profesionales del sector, a cambio de las oportunas comisiones, que se sumará a las que carguen los canales de comercialización por publicitar el inmueble y hacerlo visible al mayor número de potenciales clientes.

Pero concedamos un voto de confianza a nuestras instituciones, y supongamos que se apruebe la zonificación provisional antes del 31 de julio de 2018, de modo que los propietarios de viviendas plurifamiliares o adosadas (inicial objetivo de esta reforma) puedan probar el pastel.

 

¿Qué condiciones añadidas tendrían las viviendas plurifamiliares y adosadas?

 

Pues bien, si alguno tuviera esa tentación, sepa que salvo que los estatutos de su comunidad regulen el arrendamiento vacacional (lo que sólo ocurrirá en promociones nuevas, pues modificar unos estatutos existentes requiere unanimidad de propietarios) primero tendrá que acometer el esfuerzo hercúleo de reunir y convencer a una doble mayoría de los propietarios de su comunidad: deberá votar a favor la mayoría de las “cuotas” en que se distribuye la propiedad (vengan o no a la Junta) y, a la vez, de “número de propietarios” que la conforman. Quien haya sido propietario de una vivienda en régimen de propiedad horizontal sabe de la extrema dificultad de conseguir una mayoría así.

Además, su autorización será triplemente provisional:

  • En primer lugar, la zonificación que se pueda aprobar antes del 31 de julio de 2018 será provisional, según anticipa el artículo 75.3, en tanto no se haga una zonificación “de verdad” a través de instrumentos más solemnes: la modificación del Plan Territorial Insular o la aprobación de un Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos.  
  • En segundo lugar, en base a esa zonificación provisional, se concederán a estos plurifamiliares autorizaciones por un plazo máximo de 5 años (nuevo artículo 85.3), pudiendo variar entretanto la zonificación, lo que impediría renovarlas. -    
  • Finalmente, si la comunidad de propietarios cambia de opinión, la actividad de arrendamiento vacacional autorizada perderá su validez y deberá cesar, hayan o no transcurrido esos 5 años.

 

El sometimiento a un plazo de caducidad, que incluso puede verse truncado antes de tiempo, unido a la sobrecarga de costes y obligaciones impuesta por la nueva regulación, hará que en la mayor parte de los casos sea económicamente inviable la comercialización de viviendas vacacionales plurifamiliares o adosadas.

 

El horizonte que se vislumbra para los propietarios de plurifamiliares y adosados, como se ve, no es muy prometedor. Tal vez la mejor opción para los propietarios de este tipo de viviendas interesados en arrendar vacacionalmente sea, por extraño que parezca, que no se acuerde una zonificación antes del 31 de julio de 2018. Si bien se retrocedería al régimen anterior, reservado a los unifamiliares, podrían aprovecharse los argumentos esgrimidos por los propios partidos políticos durante los sucesivos debates parlamentarios, que abogaban por la vulneración de normas de derecho estatal al limitar esta actividad a determinadas tipologías y, en base a dicha normativa, ejercer la actividad.

Relacionado con lo anterior, merece un comentario especial la nueva regulación de las sanciones por comercializar estancias turísticas en viviendas sin haber presentado previamente la pertinente declaración responsable de inicio de actividad turística (DRIAT). Trataremos ésta y otras novedades en la Ley Turística en un próximo artículo.

 

Miguel Llabrés. Asociado Senior - Abogado

VIDAL ASESORES Tax & Legal

 

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