El gobierno aprobó, el pasado 3 de noviembre, el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, encontrándose ahora en debate parlamentario para su aprobación definitiva, que previsiblemente entrará en vigor durante el primer semestre de 2018.
El Proyecto de Ley tiene dos objetivos principales, por un lado, dar transparencia y proteger al consumidor, así como dar una mayor seguridad jurídica a la banca; y por otro lado, adaptar la ley española a la Directiva que rige en Europa.
Las principales novedades se establecen respecto a los préstamos hipotecarios concedidos a personas físicas para la compra de viviendas y son las siguientes:
- Necesidad de un Acta notarial previa: dentro de los siete días anteriores a la firma de la escritura de hipoteca, el banco deberá entregar al interesado una serie de documentos para que éste acuda, necesariamente, al notario que libremente escoja y reciba asesoramiento personalizado y gratuito por parte de aquél.
- Manifestación manuscrita: que deberá ser firmada por quien va a recibir la hipoteca y que consistirá en manifestar que ha recibido los documentos con la citada antelación mínima, así como que comprende y acepta su contenido y los riesgos jurídicos y económicos de la operación.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: El Acta Notarial Previa de la que hablábamos se convierte en un requisito indispensable sin el cual los registradores de la propiedad no inscribirán la hipoteca.
- Productos vinculados: las entidades tendrán prohibido obligar a los clientes a contratar productos, como seguros de hogar o vida, a cambio de concederles la hipoteca.
- Interés de demora: en caso de impago de las cuotas de la hipoteca, el interés de demora (el que cobra el banco si se impaga una cuota) se limita al triple del interés legal del dinero (el cual se fijó, por el Gobierno y para el año 2017, en el 3%), y solo podrá aplicarlo el banco sobre el importe pendiente de la hipoteca.
- Vencimiento anticipado: Por vencimiento anticipado debe entenderse la facultad que tiene el banco de exigir la devolución inmediata de todo el capital pendiente a esa fecha del préstamo en caso de que se produzca un impago de cuotas. El proyecto de ley pretende limitar esta facultad del banco en función del tiempo que dure la hipoteca. Durante la primera mitad de la hipoteca (por ejemplo, los primeros quince años en una hipoteca de 30), solo podrá el banco dar por vencido el préstamo si el importe no pagado es superior al 2% del total concedido en la hipoteca o equivale a nueve mensualidades. En cambio, si usted no puede hacer frente al pago de las mensualidades en la segunda mitad del plazo de la hipoteca, el importe no pagado debe ser superior al 4% o ser equivalente a 12 mensualidades.
- Gastos asociados a la constitución: tales gastos no han sido objeto de regulación y deberá estarse al pacto al que lleguen las partes.
Una de las principales características de la norma es su irretroactividad. Es decir, no afectará a las hipotecas anteriores a su entrada en vigor. Sin embargo, para las hipotecas anteriores a la futura ley, en principio, se facilitará la posibilidad de convertir su hipoteca variable en una de cuota fija. De este modo, no estará el pagador a expensas de las fluctuaciones del Euribor, sino que podrá pagar una cuota fija mensual durante la vida del préstamo hipotecario.
VIDAL ASESORES Tax & Legal