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Due Diligence inmobiliaria

Todo lo que debe saber antes de comprar un inmueble

2018-03-05

Antes de afrontar una inversión inmobiliaria, es imprescindible realizar una breve “Due diligence inmobiliaria” que comprenderá 6 puntos clave del inmueble para poder comprar con total tranquilidad.  

En primer lugar, tanto si es usted quien negocia directamente la compraventa o lo lleva a cabo mediante una agencia inmobiliaria, el primer paso a realizar es acudir al Registro de la Propiedad correspondiente para conocer la realidad que afecta al inmueble. Así, mediante la obtención de una nota simple podemos conocer si la finca está gravada con una hipoteca, una servidumbre de paso o si, por ejemplo, hay inscritas anotaciones preventivas de embargo. Es importante conocer esta realidad puesto que la seguridad jurídica que ofrece el registro es la que va a prevalecer frente a terceros.

Otro punto de información que puede ser consultado es el Catastro. Es importante advertirles que, en ocasiones,  la información que se ofrece desde el Catastro no coincide con la del Registro de la Propiedad. Desde el año 2015 se está intentando unificar ambas realidades. 

También se deberán comprobar las normas de división horizontal y los estatutos que rigen en el edificio.  Los estatutos son inscribibles en la hoja del edificio en el Registro de la Propiedad y establecen las obligaciones y derechos de los propietarios. Esta información también puede ser ofrecida por el vendedor o el administrador de la finca.

Debemos diferenciar los estatutos respecto de las normas de régimen interior puesto que éstas suelen ser privadas.  Sin embargo, aunque no tienen acceso al Registro de la Propiedad, sí que obligan a terceros, según reciente interpretación de los Tribunales.

No hay que olvidar solicitar al propietario si existen infracciones urbanísticas, por ejemplo haber abierto una ventana sin la correspondiente licencia administrativa o la instalación de cerramientos en terrazas. Lo mejor es ir directamente al Ayuntamiento para solicitar esta información. 

Por último, hay que prever los impuestos que se tendrán que pagar. Una compraventa de un inmueble puede estar sujeta a distintos impuestos. Así, si Ud. adquiere la vivienda directamente de un promotor, la venta estará sujeta a IVA (10%, con carácter general) y a Actos Jurídicos Documentados (1’2%). En cambio, si Ud. adquiere una vivienda de segunda mano a un particular, la transmisión estaría sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas, cuyo tipo impositivo oscila entre el 8% y el 11% en Baleares. También tendrá tener en cuenta la llamada “Plusvalía municipal”, que corresponde al vendedor, sin embargo, hay ocasiones (cuando el vendedor es no residente) en que el comprador es sujeto pasivo sustituto del impuesto.

Como pueden comprobar, es imprescindible analizar distintos aspectos con anterioridad a cualquier compraventa. En Vidal Asesores quedamos a su entera disposición para asesorarle en la adquisición de su inversión inmobiliaria.

 

Antonio Magraner. Abogado
VIDAL ASESORES Tax & Legal

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