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El fin de los contratos de alquiler a cinco años

2018-04-17

El 5 de junio de 2013 entró en vigor la actual Ley de Arrendamientos Urbanos 4/2013, con el objetivo de dinamizar el mercado de alquiler en España y en las que se aprobaron nuevas medidas de flexibilización del mercado del alquiler de viviendas.

Dicha ley modificaba preceptos de la LAU, como fue la duración obligatoria de los contratos: pasaba de cinco años a tres, y reducía también la prórroga de tres a uno.

Para entender bien este tema, nos tenemos que remontar a 1 de enero de 1995, fecha en la que entró en vigor la LAU (29/94 del 24 de noviembre), momento en el cual se estableció que, al tiempo de pactar la duración del contrato, el inquilino, por ley, tenía la potestad de exigir la permanencia en el inmueble de, al menos, cinco años. Llegado el momento del vencimiento, si el propietario no le comunicaba con un mes de antelación la finalización del contrato, éste se prorrogaba automáticamente durante otros tres años y en las mismas condiciones.

No obstante, el Ministerio de Fomento, con el objetivo de “dinamizar un mercado del alquiler que estaba en la cola de Europa“ modificó un conjunto de preceptos.

A partir de junio de 2013 la duración del alquiler pasó a ser de cinco años a ser de tres, y cuando concluyese ese período se renovaba automáticamente por un año (en lugar de tres) si el propietario no manifestaba fehacientemente su intención de resolver el contrato con un mes de antelación.

Por tanto, teniendo en cuenta estos plazos, durante los primeros seis meses de este año 2018 caducarán los siguientes contratos:

1) Los contratos firmados bajo la LAU de 1994:

  • Contratos firmados entre enero y 5 de junio de 2013.
  • Contratos firmados en 2010 (fin de la prórroga de los 3 años).
  • Todos los anteriores a 2010, que se encuentren en tácita reconducción.

2) Los contratos firmados bajo la LAU de 1994 tras la reforma de 2013:

  • Contratos firmados en 2013, 2014 y 2015, siempre que no se hayan firmado nuevos contratos (estamos en las prórrogas anuales).

La revolución en el mercado de los alquileres pone contra las cuerdas a arrendatarios y arrendadores que tengan un contrato de alquiler regulado bajo la anterior ley de arrendamientos urbanos (LAU).

Los precios no han dejado de subir y debido a que todos aquellos contratos que se firmaron con la obligatoriedad de que tuviesen una duración de cinco años han estado con unos precios hibernados, una vez se renueven, su situación será radicalmente distinta.

En este caso, ahora que el mercado de alquiler se ha profesionalizado en estos cinco años y el anterior contrato muy probablemente haya quedado obsoleto, es el momento de actualizar el arrendamiento.

Desde Vidal Asesores le recordamos la importancia de que el nuevo contrato esté redactado por un abogado especializado en arrendamientos, hacer una revisión de la situación jurídica del inmueble antes de alquilar y, en caso de duda, asesorarse con un abogado para evitar la inclusión de cláusulas nulas a día de hoy.

Joan Frau. Abogado.

VIDAL ASESORES Tax & Legal

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