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Estado de alarma: ¿Estamos obligados a cumplir las obligaciones de los contratos?¿Cómo afecta a los contratos de arrendamiento?

Estado de alarma: ¿Estamos obligados a cumplir las obligaciones de los contratos?¿Cómo afecta a los contratos de arrendamiento?

La fuerza mayor como causa exoneradora de la responsabilidad civil en los contratos

2020-03-19

 

Estamos asistiendo estos días a una situación crítica a nivel mundial con efectos inmediatos en la salud de las personas y en sus patrimonios. La pandemia provocada por el COVID-19 se ha transformado en una crisis global de efectos y duración desconocidos.

Evidentemente a grandes males hay que aplicar grandes remedios. A falta de conocer en estos momentos cuál es la dimensión real del asunto que nos ocupa, lo que resulta una obviedad es que es muy aventurado predecir cuáles serán las consecuencias de todo ello, tanto a nivel personal como a nivel patrimonial.

Es lógico pensar y deseamos que en los próximos días el Gobierno de la Nación complete el Plan de Choque Social que hoy podemos leer en la prensa y desarrolle todas las medidas para atender a todas aquellas cuestiones que se plantean por primera vez en nuestras vidas y a las que no es fácil dar una respuesta desde la perspectiva estrictamente jurídica.

El pasado sábado, el Gobierno español declaró el estado de alarma, mediante R.D. 463/2020, de 14 de marzo, debido a la situación de pandemia mundial que ha originado el coronavirus Covid-19.

El estado de alarma, junto con los de excepción y de sitio, es el primero de los tres estados excepcionales previstos en nuestra Constitución de 1978 para hacer frente a catástrofes naturales, calamidades o desgracias públicas, crisis sanitarias, situaciones de desabastecimiento o paralización de los servicios públicos. Se pueden limitar derechos fundamentales, aunque no suspenderlos.

Evidentemente las anteriores situaciones pueden ser consideradas como de fuerza mayor.

No existe un concepto legal de fuerza mayor en nuestro Código Civil, si bien se recoge tal figura, junto con la del caso fortuito en el artículo 1105 de dicho cuerpo legal.

La doctrina civilista lo define como aquel acontecimiento extraordinario que se desata desde el exterior, imprevisible, y que no hubiera sido posible evitar aun aplicando la mayor diligencia.

Jurisprudencialmente, la sentencia de 7 de abril de 1965 de nuestro Tribunal Supremo exige como requisitos que el hecho sea además de imprevisible, inevitable o irresistible.

Las consecuencias de la fuerza mayor se resumen en que “no se responde civilmente”, esto es, no se considera a los sujetos de la obligación recíprocamente obligados a resarcirse los daños y perjuicios derivados de un incumplimiento fundamentado en tales situaciones.

Las partes, por tanto, quedan liberadas de sus obligaciones contractuales, quedando suspendida la exigibilidad de la prestación, contenido esencial de la obligación contractual (recordar que el C.c. nos dice que toda obligación consiste en dar, hacer o no hacer alguna cosa. Art. 1088), pero no implica que el deudor se haya liberado para siempre de su obligación de cumplir lo que le incumbe y a lo que se obligó.

Para apreciar la fuerza mayor habrá que atender a las circunstancias concretas de cada caso, así como a los medios del deudor y a su capacidad de reacción en cada caso ante lo imprevisto.

La diferencia con el caso fortuito es, a menudo, muy confusa en nuestro derecho, habiéndose mantenido posturas antagónicas. La doctrina tradicional entendió que el caso fortuito nacía en el seno interior de la esfera del deudor (avería, problema en su empresa, etc.), mientras que la fuerza mayor se origina en el seno exterior del deudor (una guerra, una pandemia, etc.).

A menudo la diferenciación es confusa, si bien, como regla general, en ambos casos el deudor queda exonerado de responsabilidad, pero SALVO que la propia obligación o la Ley establezca una solución distinta. Por tanto, el artículo 1105 tiene carácter dispositivo, esto es, es susceptible de pacto en contrario.

En el ámbito de la responsabilidad objetiva o por daño, se diferencian en que sólo la fuerza mayor tiene eficacia liberatoria, no así el caso fortuito.

Así, por ejemplo, existe responsabilidad civil por daños fortuitos y no por los causados por fuerza mayor en el ámbito de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas, cuando se regula el derecho de los particulares que sufran daños por el funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos, salvo en los casos de fuerza mayor. También en el ámbito de la Ley de Tráfico o la de Responsabilidad civil del fabricante por sus productos.

Algún autor considera que la fuerza mayor extingue la relación contractual, debiendo en tales casos operar la restitución recíproca de las prestaciones entre las partes contratantes.

La mayoría, no obstante, simplemente, señalan que exonera de responsabilidad al deudor. Por responsabilidad entendemos la obligación de resarcir las consecuencias lesivas para los derechos o intereses de otra persona derivadas de la actuación propia o ajena, bien procedan aquellas del incumplimiento de contratos, o bien de daños producidos por simple culpa o negligencia. En cuanto a los supuestos de caso fortuito y fuerza mayor, como casos de exoneración de la responsabilidad, el primero de los términos hace referencia a aquellos hechos que no han podido preverse, o que previstos, fueran inevitables. En el supuesto de fuerza mayor, la generación de dicha circunstancia imprevisible o inevitable, supone la alteración de las condiciones de una obligación.

La responsabilidad es definida como aquella obligación de resarcir las consecuencias lesivas para los derechos o intereses de otra persona derivadas de la actuación propia o ajena, bien se produzcan por el incumplimiento de contratos, o bien por daños producidos por simple culpa o negligencia.

Son claros supuestos de exoneración de la responsabilidad la legítima defensa, el estado de necesidad, el consentimiento del perjudicado y el caso fortuito y fuerza mayor que estamos analizando.

Tal y como dispone el Art. 1105 del, Código Civil fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Por ello, los supuestos de caso fortuito y fuerza mayor son definidos, como antes decíamos, como aquellos hechos que no han podido preverse, o que previstos, fueran inevitables. En el supuesto de fuerza mayor, la generación de dicha circunstancia imprevisible o inevitable supone la alteración de las condiciones de una obligación. En este sentido se pronuncia la Sentencia del T.S., Sala de lo Civil, de 11/07/1990, al precisar que "entre la acción u omisión del agente y el resultado dañoso debe existir una relación directa, sin interferencias de otras posibles conductas o eventos ajenos al agente y, más concretamente, no debe interferir ninguna acción negligente por parte de las víctimas. En este sentido, jurisprudencia precedente matiza que la teoría del riesgo no descansa en la mera causación de un evento físico dañoso, ya que si la víctima se interfiere en la cadena causal quedará el agente exonerado de responsabilidad, por tratarse de un suceso imprevisto o inevitable".

La Sentencia del TS, Sala de lo Civil, nº 167/2013, de 21/03/2013, Rec. 46/2010 define la fuerza mayor como un "hecho jurídico que dimana de la naturaleza, o de una persona que actúa imponiendo la fuerza o violencia para impedir el desarrollo natural de los acontecimientos".

La Sentencia del TS, Sala de lo Civil, n.º 23/1998, de 23/01/2004, Rec. 530/1998, indica que la tendencia jurisprudencial hacia una objetivación de la culpa extracontractual, mediante los mecanismos de la inversión de la carga de la prueba y de la teoría del riesgo, no excluye de manera total y absoluta el esencial elemento psicológico o culpabilístico, como inexcusable ingrediente integrador, atenuado pero no suprimido de la responsabilidad por culpa extracontractual, de tal modo que si de la prueba practicada en el proceso, con inversión o sin ella, aparece plenamente acreditado que, en la producción del evento dañoso, por muy lamentable que sea, no intervino absolutamente ninguna culpa por parte del demandado o demandados, sino que el mismo fue debido exclusivamente a un imprevisible acaecimiento de fuerza de mayor, ha de excluirse la responsabilidad de los demandados.

Por último, la Sentencia del T.S. de 31/05/2006, Rec. 2968/1999 declara que por caso fortuito se entiende todo suceso imposible de prever, o que, previsto, sea inevitable y, por tanto, realizado sin culpa alguna del agente, de manera que el vínculo de causalidad se produce entre el acontecimiento y el daño, sin que en él intervenga como factor apreciable la actividad dolosa o culposa del agente, por lo que para que tal suceso origine exención de responsabilidad es necesario que sea imprevisible e inevitable, y que cuando el acaecimiento dañoso fue debido al incumplimiento del deber relevante de previsibilidad, no puede darse la situación de caso fortuito, debido a que con ese actuar falta la adecuada diligencia por omisión de atención y cuidado requerido con arreglo a las circunstancias del caso, denotando una conducta interferente frente al deber de prudencia y cautela exigibles, que como de tal índole es excluyente de la situación de excepción que establece el indicado Art. 1105 del Código Civil, al implicar la no situación de imprevisibilidad, insufribilidad e irresistibilidad requeridas al efecto.

La fuerza mayor se halla íntimamente vinculada con la imposibilidad del cumplimiento de la obligación.

La imposibilidad de cumplir una obligación, que puede ser física o legal, libera al deudor, pero sólo cuando no hay culpa suya ni ha incurrido éste en morosidad.

Son sus características ser definitiva, lo cual excluye la temporalidad que sólo debe tener efectos suspensivos y producir como principal efecto la restitución de las prestaciones efectuadas quedando las partes liberadas de su obligación.

Fue en Roma donde se acuñó la expresión de que “lo imposible es una obligación nula”, “impossibillitum nulla obligatio est”, frase latina recogida en el Digesto y atribuida al jurisconsulto Celso. La imposibilidad es relevante para el Derecho si es sobrevenida, esto es, posterior al nacimiento de la obligación; objetiva, esto es, es imposible no sólo para el deudor, sino para cualquier sujeto; y absoluta, esto es, inexigible de acuerdo a la buena fe.

Aunque en la doctrina alemana se equipara a la imposibilidad de cumplir la prestación la dificultad extraordinaria en la prestación, no ocurre lo mismo en nuestro país, donde doctrina y jurisprudencia patria la equiparan a los supuestos de alteración sobrevenida del equilibrio contractual.

Albaladejo, nos dice que en tales casos primeramente hay que intentar reducir la prestación al equivalente de su primitiva onerosidad, y sólo, si no es reducible, entonces la obligación se podrá extinguir por equipararse a la prestación imposible.

El Tribunal Supremo ha acogido estas conclusiones mediante soluciones basadas en la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” o sea, que los pactos se han establecido en un estado dado de cosas, “estando así las cosas”, que, de haber sido otro, no se hubieran regulado o incluido en el contrato, si bien la aplicación indiscriminada de dicha cláusula es peligrosa y de aplicación restringida por la Jurisprudencia, debiéndose admitir con cautela sobre la base de las siguientes premisas:

1º.- Que se produzca una alteración EXTRAORDINARIA de las circunstancias en el momento de cumplir un contrato, en relación con el momento de su celebración.

2º.- Que exista una DESPROPORCIÓN EXORBITANTE entre las pretensiones de las partes que derrumben el vínculo contractual por aniquilación del equilibrio de las prestaciones.

3º.- Que todo ello acontezca por sobrevenir circunstancias radicalmente IMPREVISIBLES.

No obstante, los efectos en la aplicación de la referida cláusula por la Jurisprudencia no han sido tendentes a resolver la obligación, sino de carácter modificativo, esto es, encaminados a compensar o reestablecer el desequilibrio entre las prestaciones de los sujetos de la obligación.

A juicio de la doctrina, sólo cuando ya no sea posible la modificación o revisión judicial, procederá entonces la extinción de la obligación.

Todas las anteriores consideraciones jurídicas deberían, junto con los principios fundamentales del derecho, tales como la buena fe contractual, arrojar luz suficiente para resolver cualquier situación o problema que se nos pueda plantear. El sentido común y las circunstancias del caso concreto deberían redondear la respuesta a la inmensa mayoría de casos jurídicos que, a buen seguro, en un futuro inmediato se nos van a presentar.  No obstante, dada la vertiginosa rapidez con la que se están sucediendo los acontecimientos es posible que en los próximos días veamos paquetes de medidas gubernamentales que pretenden paliar los efectos de esta pandemia y den una respuesta específica a un problema de índole global o generalizada.

¿Debe el arrendatario seguir pagando la renta?

Esta pregunta se repite por ahora hasta la saciedad, existiendo lógica preocupación por parte de los propietarios por seguir cobrando sus rentas, así como por parte de los arrendatarios en dejar de pagar u obtener una rebaja en ellas en tanto dure esta situación de excepcionalidad.

No existe una respuesta unitaria a la citada pregunta pues habrá que analizar contrato por contrato, si hay algo pactado al respecto, cuál es la situación del caso y de las partes, etc., y la mejor opción por el momento creemos, a falta de estar regulado de forma muy clara en un caso concreto, será la de esperar a ver si el Gobierno incluye los arrendamientos en sus futuros paquetes de medidas para paliar esta crisis, o si los compensa mediante ayudas en el pago de la renta, cosa que a día de hoy no ha hecho.

Los consejos que por ahora se están dando en los medios están orientados a la exhortación al entendimiento entre propietarios e inquilinos. Pero ¿qué sucede cuando no hay acuerdo?

En los arrendamientos de vivienda no creemos se planteen problemas, toda vez que la prestación principal del contrato (mantener al inquilino en la posesión pacífica de la cosa arrendada), se sigue manteniendo, aunque también se pueden plantear conflictos en los casos en que el inquilino haya perdido su trabajo o se halle en situación de riesgo de exclusión social, pero en los arrendamientos de locales de negocio y distintos de vivienda ya nos encontramos por parte de los propietarios arrendadores ante una avalancha de solicitudes de los arrendatarios. En unos casos piden suspender el contrato y en otros una rebaja de la renta. Según lo que dispongan los contratos, también podrán desistir con o sin penalización del contrato.

Si se pacta expresamente algo entre propietario y arrendatario, tal acuerdo regirá y será preponderante a cualquier medida que pudiera dictar en los próximos días el Gobierno de la nación, (pacta sunt servanda), por lo que, por el momento, quizás convendría esperar y no precipitarse. No obstante, entendemos que, provisionalmente ante una urgencia cabría pensar en establecer un pacto que rija sólo a falta de medidas gubernamentales, esto es, que quedara válidamente sustituido por lo que se dictamine, en su caso, por el Gobierno. Sería, pues, un pacto provisional entre las partes que, con un elemento de aleatoriedad, cedería en el caso de regularse expresamente por nuestros dirigentes.

Hay que tener en cuenta que, ante casos diferentes, distintas serán las soluciones aplicables a ellos, y que siempre es mejor un mal acuerdo que una buena sentencia. Evidentemente, no se halla en el mismo caso el arrendamiento sobre un local de negocio obligado a cerrar por la Administración, donde apreciamos claramente una imposibilidad de realizar la prestación esencial de la propiedad frente al arrendatario, cual es mantenerla en el goce y posesión pacífica de la cosa arrendada, que aquellos otros supuestos en que el arrendatario pueda seguir haciendo uso de la cosa arrendada, independientemente de que su negocio se pueda ver enormemente afectado por la falta de clientes o negocio.

En el caso de que finalmente se acordare por las partes una suspensión temporal del contrato o una rebaja de la renta, convendrá, en los arrendamientos distintos de vivienda, dejarla plasmada por escrito a los efectos de hacer prueba frente a las partes y, en su caso, proceder a la modificación correspondiente en los impuestos que, en su caso, gravan el arrendamiento.

Ayer leíamos en la revista “Expansión” una suspensión o moratoria prevista para el pago de las cuotas hipotecarias y el Sr. Macron, en Francia, ha dictaminado la suspensión del pago de rentas por alquileres, electricidad, agua o suministro básico mientras dure esta situación de pandemia. Probablemente los Estados europeos tenderán a unificar las medidas necesarias para afrontar la situación de sus respectivas economías y, en especial, la de la pandemia que asola principalmente a Europa en estos momentos.

 

Victoriano Cubí Aleñar.Abogado 

VIDAL ASESORES TAX & LEGAL

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