Es típico el caso de poseer un inmueble en condominio entre dos personas. Cuando ya no se desea mantener la indivisión, y el bien es indivisible física o jurídicamente o pueda desmerecer mucho por su división, se puede adjudicar, en escritura pública, el bien a uno de los comuneros, compensando al otro en dinero.
La tributación de esta operación comprende tres impuestos que comentamos a continuación.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD), Modalidad Actos Jurídicos Documentados.
Hasta la Sentencia del Tribunal Supremo (STS 3634/2018), la escritura de extinción de condominio tributaba por el ITPyAJD, Modalidad Actos Jurídicos Documentados, teniendo como base imponible el valor total del bien inmueble. Tras la citada Sentencia, la base imponible es el valor de la parte del bien que se adquiere.
En Illes Balears, el tipo impositivo es actualmente un 1’5%.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
La Dirección General de Tributos y el Tribunal Económico Administrativo Central (unificación de criterio 7-06-2018) mantienen el criterio de que en el caso de una extinción de condominio con compensación en dinero se produce una ganancia o pérdida patrimonial en el comunero que recibe el dinero. Esta ganancia se calcula por diferencia entre el valor de adquisición y el dinero recibido en compensación.
El tipo impositivo es una mini-escala que oscila entre el 19% y el 23% por el momento.
Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana).
El Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears, siguiendo la doctrina sentada del Tribunal Supremo, entiende que en los supuestos de extinción de condominio, cuando la adjudicación no exceda del porcentaje atribuible a la primitiva participación, no se produce el hecho imponible del impuesto por no ser un supuesto constitutivo de una auténtica transmisión de dominio.
Ejemplo.
José y Manuel adquirieron a medias un inmueble en Palma en el año 2017 por 90.000 € y en el año 2019 ya no desean mantener la indivisión. El valor del inmueble en 2019 es 100.000 €. Han decidido que Manuel se quedará el inmueble y compensará a José con 50.000 €, firmando una escritura ante Notario de extinción de condominio.
El Impuesto por AJD será de 750 € (50.000 € * 1’5%).
El Impuesto sobre la Renta de José será 950 € ((50.000 € – 45.000 €) * 19%).
(** No se han tenido en cuenta gastos inherentes a la compra ni a la venta)
No se paga Plusvalía municipal.
Hacer notar que se asimila al pago en metálico la asunción de préstamo hipotecario.
En nuestro ejemplo, si José y Manuel adquirieron el inmueble con un préstamo hipotecario de 90.000 €. Suponemos que se ha devuelto de capital 10.000 € y en 2019 la deuda con el banco es 80.000 €. Los comuneros acuerdan que Manuel se quedará el inmueble asumiendo la parte del préstamo de José (40.000 €) y le dará en efectivo 10.000 €.
La tributación sería la misma que la indicada anteriormente.
Conclusión.
Ante situaciones de indivisión de bienes inmuebles es convenientemente consultar con un profesional especializado para optimizar la tributación.
Raquel Rodríguez. Economista.
VIDAL ASESORES Tax&Legal