La adopción de acuerdos en una comunidad de propietarios es, en innumerables ocasiones, motivo de conflicto por el desconocimiento de los requisitos y quórums que vienen determinados en la Ley 49/1960, sobre Propiedad Horizontal (LPH, en adelante).
Vamos a esquematizar qué requisitos se deben cumplir, con anterioridad a la adopción del acuerdo, y qué mayorías son necesarias para aprobar las propuestas sometidas a la Junta de Propietarios.
En primer lugar, hay que decir que la Junta de Propietarios debe reunirse necesariamente una vez al año y, además, cuando lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de propietarios, o un número de propietarios que representen al menos el 25% de las cuotas de participación. Por tanto, ya vemos que el criterio de la constitución de la junta, y la posterior toma de decisiones, es doble. El “número propietarios” se refiere al número de pisos, locales y aparcamientos que forman el edificio. El “% de las cuotas” se refiere al % que cada piso, local y aparcamiento tiene asignado sobre el total del edificio en la escritura de división horizontal. Estos porcentajes se asignan en dicha escritura en función de su cabida, ubicación, etc., por ejemplo, con los mismos metros, un primero con terraza tendrá más % que el segundo piso que no tiene terraza.
Para que la Junta esté válidamente constituida deben concurrir en primera convocatoria la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación y, en segunda convocatoria no se exige ninguna mayoría por lo que, haya quien haya, la Junta estará válidamente constituida.
También es importante indicar que, a la hora de proceder al recuento de votos, si un propietario no se encontrase al corriente de pago, no tendrá derecho de voto y su persona y cuota no se computarán a efectos de alcanzar las mayorías exigidas.
Quórums para la adopción de acuerdos:
A) Requerirá acuerdo de 1/3 de los propietarios que representen, a su vez, 1/3 de las cuotas de participación: la instalación de infraestructuras de telecomunicación y de sistemas comunes o privativos de aprovechamientos de energía renovables.
B) Requerirá acuerdo de 3/5 de los propietarios que representen, a su vez, las 3/5 partes de las cuotas de participación:
- Establecer o suprimir servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general.
- El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.
- División material de pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio y la disminución por segregación de alguna parte. Igualmente deberá procederse para el cerramiento de terrazas.
C) Requerirá acuerdo de 1/2 de los propietarios, que, a su vez, representen la 1/2 de las cuotas de participación: la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos.
D) Para los supuestos no recogidos anteriormente, se podrán adoptar en primera convocatoria por mayoría simple de propietarios y cuotas; y en segunda convocatoria, por la mayoría de los asistentes, siempre que estos representen, a su vez, más de la mitad de las cuotas de los presentes.
No requerirán de acuerdo los trabajos y las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del edificio y de sus servicios e instalaciones o las obras y actuaciones necesarias en materia de accesibilidad universal.
Para el resto de supuestos, que supongan aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo, que es la escritura pública donde se divide el edificio en unidades y se le asigna a cada uno su respectiva cuota, continuará vigente la regla de unanimidad.
EJEMPLO:
Para las adopciones de los distintos acuerdos que se han indicado antes (A/B/C) se necesitarían las siguientes mayorías:
A) 1/3 de los propietarios más 1/3 de cuotas (%)
En este supuesto 1/3 de 8 propietarios serían 2,6; por lo que deberán votar mínimo 3 de ellos a favor, representando, además, el 33,33% de cuotas.
– Si votan a favor el bajo y los dos primeros, se adopta el acuerdo por darse ambos requisitos.
– Si votan a favor los dos primeros y un segundo, no se adopta el acuerdo porque solo suman el 30% de las cuotas, no alcanzando el mínimo del 33,33%
B) 3/5 de los propietarios más 3/5 de cuotas (%)
En este caso deberían votar a favor 4,8 de los propietarios, es decir, 5 de ellos, representando el 60% de las cuotas.
– Si votan a favor los primeros, los segundos y los terceros, serían 6 propietarios con el 60% de las cuotas. Se adoptaría el acuerdo por cumplirse el doble requisito.
– Si votan a favor el bajo, el ático y los dos primeros no se adoptaría el acuerdo puesto que aún sumando el 60% de cuotas, no consiguen ser 3/5 de los propietarios.
C) Mayoría de propietarios y cuotas (%)
Se trata de una mayoría simple, “más síes que noes”. En este supuesto deben votar más propietarios a favor que en contra y, además, aquéllos deben representar más del 50% de las cuotas de participación.
Antonio Magraner. Abogado.
VIDAL ASESORES Tax&Legal