¿CÓMO AFECTA EL ESTADO DE ALARMA A LOS ARRENDAMIENTOS DE LOCALES DE NEGOCIO Y DE INDUSTRIA?
En el día de ayer se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.
Nos centraremos en este artículo únicamente a las medidas para reducir los costes operativos de pymes y autónomos y, en especial, en la moratoria en el pago de los alquileres de locales de negocio y de industria.
Para ver el resto de medidas adoptadas pulse aquí.
Como es sabido, a consecuencia de la declaración del estado de alarma muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma. Siendo una de las principales consecuencias de lo anterior la falta de capacidad de PYMES y autónomos de satisfacer, total o parcialmente, sus obligaciones de pago de rentas de locales o industrias en alquiler para el desempeño de su actividad.
En anteriores artículos apelábamos al sentido común y a que las partes intentaran llegar a un acuerdo sobre posibles rebajas en el precio de los alquileres o aplazamientos de los mismos y, toda vez que la Ley de Arrendamientos urbanos no prevé causa de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración del estado de alarma, el Gobierno de la nación ha decidido implementar la presente normativa en materia de contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Lo ha hecho en la línea de la cláusula “rebus sic stantibus”, que permite la modulación de las obligaciones contractuales al concurrir causas imprevisibles e inevitables, o una excesiva onerosidad para la prestación debida y buena fe contractual.
A nivel práctico, si el arrendador es una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, esto es, aquella persona física o jurídica con más de 10 inmuebles, sin contar garajes y trasteros, o con un inmueble de más de 1.500 metros cuadrados construidos, las medidas adoptadas permiten que la persona física o jurídica arrendataria, podrá solicitar a su arrendador UNA MORATORIA en el pago de las rentas que se devenguen durante el estado de alarma o sus prorrogas, y meses posteriores si continúan tales efectos, sin que en ningún caso, pueda superarse los cuatro meses.
Tal aplazamiento se ejecutará sin penalización ni devengo de intereses, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo máximo de dos años, que se contaran desde que se supere la situación de estado de alarma.
El inquilino dispondrá de un mes, desde la publicación de esta norma, para solicitar tal medida a su arrendador, QUE DEBERÁ ACEPTARLO, siempre y cuando no se hubiera alcanzado, previamente, ya un acuerdo entre las partes de moratoria o reducción de rentas. Por tanto, en este caso, la solicitud opera AUTOMÁTICAMENTE.
En cambio, si el arrendador no es una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, el inquilino podrá solicitar, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o rebaja no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
En tales supuestos, que no dice la norma que operen con carácter automático, sino que requieren el consentimiento del arrendador, se permite que las partes dispongan de la fianza constituida ex artículo 36 de la LAU para hacer frente al pago parcial o total de las rentas aplazadas. Dicha fianza deberá ser repuesta por el inquilino en el plazo de un año o el inferior si la duración del contrato no alcanzara al año.
¿Qué requisitos debe cumplir el inquilino en cualquiera de los supuestos anteriores?
Los arrendatarios que puede acceder a las anteriores medidas son los autónomos y PYMES que cumplan los siguientes requisitos.
En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:
a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una PYME:
a) Que no se superen los siguientes límites:
i) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
ii) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
iii) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Tales requisitos deberán ser debida y oportunamente acreditados por el arrendatario mediante la presentación de declaraciones responsables, en el caso de disminución de ingresos, o bien de certificados expedidos por la AEAT, en el caso de tener sus actividades suspendidas por decreto.
No obstante lo anterior, son muchas las preguntas que no quedan despejadas por la criticable e insuficiente regulación recogida en el mencionado Real Decreto-ley, lo que hará necesario, una vez más, el interpretar las normas y analizar, caso por caso, para ver cuáles son las soluciones aplicables en la materia.
Antonio Magraner Coll y Victoriano Cubí Aleñar. Abogados en VIDAL ASESORES Tax & Legal.