El pasado 18 de diciembre se publicó en el BOE el Real Decreto-Ley 21/2018, por el que se establecen medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, modificando la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Propiedad Horizontal, y que entró en vigor al día siguiente al de su publicación en el BOE.
A continuación les citamos las medidas más significativas.
Medidas que afectan a los arrendamientos
Duración
La gran novedad es que los nuevos arrendamientos, firmados a partir de la entrada en vigor de la nueva norma, tendrán, a voluntad del inquilino, una duración mínima de 5 años si el arrendador es persona física y hasta 7 años si es persona jurídica.
Así, aun cuando el contrato se haya firmado con duración inferior, llegado el día del vencimiento del plazo, el contrato se prorrogará obligatoriamente hasta alcanzar los 5 o 7 años, salvo que el arrendatario manifieste al propietario, con un mínimo de 30 días de antelación, su voluntad de no renovarlo.
Prórroga del contrato
También se ha modificado la duración de la prórroga tácita del contrato, que ha pasado de ser de 1 a 3 años. Una vez transcurridos los 5 primeros años del contrato (o 7 para personas jurídicas), si ninguna de las partes hubiera notificado a la otra, con al menos 30 días, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente por 3 años más.
Gastos de gestión inmobiliaria
Otra novedad introducida por la nueva norma trata los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, gastos que serán a cargo del arrendador, si éste es persona jurídica.
Garantías adicionales
La Ley de Arrendamientos Urbanos ya imponía la posibilidad de pactar una garantía adicional de la fianza obligatoria; sin embargo, ésta quedaba a la determinación de las partes. La nueva norma establece que estas garantías adicionales no pueden exceder el valor de dos mensualidades de renta.
Medidas que afectan a la Propiedad Horizontal
Se ha establecido que el fondo de reserva de las comunidades de propietarios no podrá ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario de la comunidad.
Las comunidades de propietarios pueden prohibir las viviendas turísticas en sus propiedades con el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Se extiende la obligación de realizar obras de accesibilidad cuando la comunidad de propietarios puedan acceder a ayudas públicas que alcancen el 75% del importe de la actuación a realizar.
Medidas respecto al procedimiento de desahucio
Se ha introducido, como medida de protección a las familias más vulnerables, que en el requerimiento de pago al demandado (el inquilino que debe mensualidades o cantidades asimiladas) se le deberá informar de la posibilidad de acudir a los Servicios Sociales, para que éstos puedan evaluar la posibilidad de encontrarse en situación de vulnerabilidad.
En caso de que fuera apreciada vulnerabilidad, la Administración competente deberá notificarlo inmediatamente al órgano judicial que conozca del expediente de desahucio, quedando el Juzgado obligado a suspender el procedimiento hasta que se adopten las medidas que los Servicios Sociales estimen oportunas. El plazo es de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales (2 meses si el demandante es persona jurídica).
En caso de que se trate de vivienda habitual, siempre será preceptivo proceder de acuerdo a lo establecido en el párrafo anterior.
Fdo: Antonio Magraner. Abogado.
VIDAL ASESORES Tax&Legal