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Contratos de arrendamiento. Cómo les afecta el estado de alarma por la pandemia del Covid-19

Contratos de arrendamiento. Cómo les afecta el estado de alarma por la pandemia del Covid-19

2020-04-03

 

El pasado martes, 31 de marzo de 2020, volvió a reunirse el Consejo de Ministros, el cual, entre otros temas, tenía pendiente tratar los efectos del estado de alarma decretado a causa de la pandemia provocada por el COVID-19 sobre los contratos de arrendamiento. Lamentablemente, estos días seguimos asistiendo a una situación crítica a nivel mundial que nos sitúa en una crisis a nivel humanitario y a nivel económico de efectos y duración desconocidos.

Pasamos, pues, a resumir los efectos sobre los arrendamientos que ha tenido el Real Decreto 11/2020 , de 31 de marzo, de medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

A pesar de las presiones que se estaban ejerciendo sobre el Gobierno, lo primero que debemos comentar, es que el Real Decreto sólo se refiere a los arrendamientos de vivienda habitual, con arrendatarios en situación de vulnerabilidad, y con distintas consecuencias según el arrendador sea o no gran tenedor de inmuebles, quedando, por tanto, excluidos de toda norma los arrendamientos de locales de negocio, de naves industriales o los de industria, y, en general, los de uso distinto de vivienda.

Vamos a tratar dos temas, el primero son las medidas que se han adoptado para los arrendamientos de vivienda y el segundo trata sobre los arrendamientos de locales, cómo actuar al respecto y una mención al IVA.

ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

Las medidas adoptadas en materia de arrendamientos, básicamente, se pueden resumir en los siguientes puntos:

  • La suspensión de los procedimientos de desahucio y los lanzamientos que se refieran a arrendamientos de vivienda en hogares vulnerables sin alternativa habitacional (art. 1 R.D.)
  • La prórroga extraordinaria del plazo que se regula, previa solicitud del arrendatario, y por un periodo máximo de 6 meses para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual cuya duración finalizara en el estado actual de alarma, o que se hallaren en tácita reconducción (art.2 R.D.)
  • La moratoria de la deuda arrendaticia para los arrendatarios de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19, que es automática para los arrendadores que sean grandes tenedores de inmuebles (más de 10 inmuebles) y para empresas o entidades públicas, en los que el arrendatario podrá pedir aplazamiento o condonación de rentas y, a falta de acuerdo entre las partes, el arrendatario deberá optar bien por reducir la renta un 50% durante la duración del estado de alarma con un máximo de 4 meses o bien por una moratoria por dicho estado de alarma con un máximo de 4 meses (arts. 3 y 4 R.D.)
  • En el artículo 5º del Real Decreto se determina qué arrendatarios son los que se consideran en situación de vulnerabilidad económica y todos los requisitos personales y económicos que deben acreditar. Básicamente se deben reunir conjuntamente los siguientes requisitos: (a) Haber sido despedido, afectado por un ERTE o estar en una situación análoga que suponga una pérdida de ingresos (b) Que la renta de la unidad familiar no supere tres veces el IPREM, con matices para situaciones de discapacidad, enfermedad grave y/o hijos o personas mayores de 65 años a cargo y (c) No ser propietario o usufructuario de ninguna otra propiedad en España, salvo indisponibilidad del inmueble.
  • En el caso de que se trate de arrendatarios de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad, pero los arrendadores no sean grandes tenedores, a falta de acuerdo entre las partes sobre aplazamiento o condonación de rentas, que la persona física arrendadora podrá no aceptar, el arrendatario tendrá acceso al programa de ayudas transitorias de financiación del art. 9º R.D. que regula líneas de crédito avaladas hasta un máximo de seis mensualidades de renta, recogiéndose en el artículo 10º, asimismo, un programa de ayudas a las personas físicas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad de hasta 900 euros mensuales o hasta el 100% de la renta o de las cuotas abonadas por principal e intereses de un préstamo para el pago de rentas de una vivienda.

Hasta aquí lo regulado por el Gobierno. Pero ¿qué pasa con los otros arrendamientos distintos al de vivienda habitual?

ARRENDAMIENTOS DE LOCALES

Escribíamos el otro día sobre el hecho de la fuerza mayor y la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus que, aunque no está recogida por la Ley, es de aplicación jurisprudencial a los supuestos actuales tales como los que derivan de la situación de pandemia provocada por el COVID-19. No voy a reiterar ahora sus requisitos y consecuencias.

No cabe pues otro consejo o mejor solución que la de llegar a un acuerdo. Evidentemente el arrendatario podrá pedir una suspensión temporal o moratoria en el pago de la renta o bien una rebaja temporal en dicha renta y deberá ser el propietario quien disponga lo que entienda que es lo que corresponde según el caso y las circunstancias del contrato y de las partes. No es lo mismo un propietario arrendador cuyo único ingreso sea esa renta que un propietario gran tenedor de inmuebles o una sociedad con varios inmuebles arrendados. No es lo mismo un pequeño comerciante que se ha visto obligado a detener su actividad y cerrar su negocio que un gran empresario con más fuelle económico o que prevé tan solo reducir el importe de sus ingresos anuales.

No dudo en la aplicabilidad de la cláusula rebus sic stantibus a la presente situación de pandemia, si bien queda claro que no se puede imponer sin más la suspensión o una rebaja unilateral al propietario. Las soluciones basadas en la equidad y justicia de cada caso concreto deberán ser las adoptadas. A falta de acuerdo, la parte arrendataria tendrá abierta la vía para pedir la revisión judicial del contrato, siendo los Jueces quienes deberán determinar inicialmente las consecuencias de la modificación contractual pretendida, o incluso de la resolución de la relación obligatoria para el caso de no poderse modificar aquélla.

La firma de un documento privado, como anexo al contrato, debidamente firmado por las partes, servirá para hacer prueba entre ellas de las soluciones finalmente adoptadas.

Si el contrato contuviera alguna previsión sobre el particular, entendemos que a ésta habría que acudir ya que las partes contratantes tienen perfecta libertad para pactar todo aquello que no contradiga la ley, la moral o el orden público (art. 1255 Código Civil). Una situación paradigmática sería, por ejemplo, un contrato en que se regula una renta variable dependiente de los ingresos que en cualquier caso perciba la parte arrendataria.

Normalmente los contratos no contendrán previsión alguna al respecto, pero entendemos que el propio artículo 1105 de nuestro Código Civil deja margen al pacto, al establecer que: “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieren podido preverse, o que, previstos, fueren inevitables.”

Por tanto, cabe un pacto inicial, o incluso actual para situaciones futuras (en este último caso a modo de novación modificativa para prever futuros eventos o situaciones parecidas) que regule las consecuencias de la causa de fuerza mayor, sea proveniente del COVID-19 o de otras circunstancias extraordinarias e imprevisibles, regulando claramente los efectos queridos por las partes. Sería como “ponerle una vacuna” al contrato, dejando regulados los efectos de otra futura pandemia.

En cuanto al Impuesto sobre el Valor Añadido, el arrendamiento es una operación de tracto sucesivo que se devenga en el momento de que resulta exigible la parte del precio. Así, si en el anexo que propietario e inquilino firman para modificar las condiciones del arrendamiento, se modifica también su exigibilidad, se estará modificando el devengo del IVA.

Nos podemos encontrar en las siguientes situaciones:

A.- Se suspende la renta del contrato (el resto de conceptos, en su caso, sí se siguen cobrando -comunidad, luz, etc.-). En este caso, no se devenga el IVA por la renta suspendida. Nuestro consejo es emitir una factura con base imponible cero y una mención a la situación especial. Por el resto de conceptos (comunidad, luz, etc.) se sigue devengando el IVA como siempre.

B.- Se modifica de mutuo acuerdo el precio a la baja durante uno o varios meses. El devengo solamente se produce por el importe reducido. La base imponible es la cuota mensual reducida y el IVA se calculará sobre esa cantidad.

En las dos primeras situaciones, se debe tratar la variación realizada en el precio como un acuerdo por el que se modifica el precio total del servicio de arrendamiento en su totalidad.

C.- Se mantiene la renta, pero se modifica el momento del cobro. Se aplaza el cobro de alguna/s mensualidad/es incrementando otras. El devengo del IVA se producirá cuando sean exigibles las mensualidades, esto es, en las futuras. La factura se emitirá por la base imponible acumulada, repercutiendo el IVA correspondiente.

Por otra parte, si no se ha realizado ninguna modificación del contrato de arrendamiento y lo que se han producido son impagos en las cuotas del alquiler, la única vía para recuperar el IVA devengado es la modificación de la base imponible conforme al artículo 80.4 de la Ley del IVA.

 

Victoriano Cubí. Abogado.

VIDAL ASESORES Tax & Legal

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